十九大報告提出,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度,讓全體人民住有所居

租購並舉,將帶來什麼(產經觀察·關注租購並舉(上))

本報記者 劉志強

2017年11月06日07:33  來源:人民網-《人民日報》
 

  黨的十九大報告提出,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度,讓全體人民住有所居。

  與此同時,樓市也呈現出新意——往年常見的“金九銀十”並未如期而至,取而代之的,是熱點城市二手房成交量大幅降低、房價漲幅持續回落、新增房貸佔新增貸款比重不斷回調。

  購的一端,在一系列調控措施作用下,正在降溫、退燒﹔租的一端,政策利好不斷釋放,正迎來新的契機。展望未來,要讓住房回歸居住本義、讓房地產市場形成穩定健康發展的長效機制,“租購並舉”無疑是十分關鍵而緊要的一環。

  那麼,租購並舉的住房制度應如何建立?租賃市場該如何發展壯大?合理的購房需求又該如何滿足呢?圍繞這些問題,記者近日進行了採訪。

  為何要租購並舉

  “購”的一端過於火熱,“租”的一端過於薄弱,長期“重售輕租”不利於市場的穩定健康

  最早提出“租購並舉”,並明確其為住房制度改革的主要方向,始自2015年底召開的中央經濟工作會議。而確定這一政策導向,針對的正是長期以來我國房地產市場“重售輕租”的現實——

  “購”的一端過於火熱。

  前些年,一線城市和部分熱點二線城市出現房價過快上漲現象,房價收入比越來越高。對部分中低收入群體尤其是新市民而言,高房價難以企及,購房的夢想越來越難實現。

  房價過快上漲的背后,既有供給不足、投機投資者炒作等市場內部原因,也有經濟快速增長、城市化加速、人口加快集聚、流動性過剩等外部原因,但最根本的,仍是供求關系的緊張——大城市有限的土地與住房資源難以承載加速增長的人口。若無外力相助,矛盾很可能愈發凸顯——資源越緊張,人們就越買﹔買家越多,房價也就抬得越高。於是,樓市一熱,就不得不喝“猛藥”、踩“急剎車”。

  “租”的一端過於薄弱。

  “在我國住房供應體系中,租賃市場是一個明顯的短板。”在國務院發展研究中心市場研究所研究員任興洲看來,短板表現在多個方面:供應量短缺,尤其是在一些人口集中涌入的大中城市,租賃住房供應顯著不足﹔質量不佳,市場租賃房源“老齡化”,不適應市場需求﹔經濟主體分散化,多以個人業主出租為主,缺乏規模化、集中化的機構經營者﹔租賃關系不穩定,市場秩序不規范,缺乏成熟的契約精神和法律規則約束,隨意攆租客、提租金的行為比較普遍﹔支持租賃市場發展的政策體系也不夠健全。在此情況下,租賃住房這一國際上解決居民住房需求的普遍而重要的方式,在我國往往成了“過渡”“無奈”和“最后的選項”。

  “有錢就買,沒錢才租”“買房的都賺錢了,沒買的早晚吃大虧”“能買房絕不租房”……這幾乎成為一些大中城市居民的基本共識。任興洲認為,近年來由於一些城市房價高漲,購房家庭獲得很大收益,這種“財富效應”引發了更大程度的購房熱,加之租賃住房供給缺乏、體驗不佳的情況普遍存在,導致城鎮居民家庭更多地通過購買住房來解決居住問題,加劇了市場供求失衡,促使房價進一步上漲。

  在加強和完善房地產調控、遏制投機性需求的同時,強化租購並舉、推進租賃市場發展,滿足居民多層次的居住需求,無疑有利於穩定消費者預期,進而也有利於住房市場的穩定。

  強調健全租賃市場,並非為了打壓人們正常的購房需求。“其首要目的,是消除對住房租賃消費的制度性歧視,給居民提供一個可以自由選擇租房還是買房的市場環境,並借此補齊租賃市場發展滯后的短板。”清華大學房地產研究所所長劉洪玉表示。

  租房短板咋補上

  增加供應、壯大市場主體以做大規模﹔穩定租賃關系、加強權益保障以做優質量

  “世界各國一線城市的租住比例大多在50%以上,目前北上廣深等特大城市已經達到這個水平,而對其他一線城市來說,按照這樣的租住比例,未來還將有20%左右的人進入租房市場。”鏈家研究院院長楊現領說。

  把住房需求導向租房市場,關鍵在於通過制度設計,讓租房更安心更省心、更有尊嚴、更加體面。去年以來,有關方面已就發展租賃市場拿出頂層設計方案,從中我們可以預見其未來成長的大致輪廓:

  一方面,要從增加土地供應、壯大市場主體等方面著手,做大供給規模。

  ——發揮國企引領帶動作用。

  去年,全國首個省屬國企專業化住房租賃平台——廣東建工集團旗下的建鑫公司成立。他們通過批量購租、與開發商聯合經營、長期租賃庫存商業物業等渠道整合房源后,再租給特定人群。日前,成都、沈陽等地也提出在今年組建國有住房租賃平台公司。

  “國企進入租賃市場有其先天優勢。”在劉洪玉看來,一來,國企手中有不少閑置資源,如廢舊廠房、閑置房屋、配套商業網點等,可更新改造后統籌用於租賃﹔二來,相比民企,國企能夠更少顧及短期利益、更多考慮長期收益,有利於租金和租期的穩定。

  ——多渠道增加供給。

  做面包,先要有面粉。目前,國家“鼓勵通過新增用地建設租賃住房”的號召已得到不少城市響應。廣州明確,未來5年計劃供應住宅用地3200萬平方米,建設普通商品住宅60萬套、租賃住房15萬套,算下來,新增住房中每五套就有一套為租賃住房。8月底,國土部、住建部印發通知,確定在北京等13個城市試點利用集體建設用地建設租賃住房。未來,用地緊張的城市建設租賃住房“無地可用”的壓力將得到緩解。

  另一方面,要在穩定租賃關系、加強權益保障等方面發力,做優供給質量。

  比如穩定和規范租賃關系。在德國,五成以上居民長年租房居住,究其原因,就是租客利益得到了充分保護——租金受到政府嚴格管制,房東不得隨意撕毀合同。今年5月,我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規——《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》問世,對“房主欺客”“黑中介”“二房東”等行為均提出規范和約束,意在讓租客告別種種煩惱。

  又如保障租戶權益,推進“租購同權”。“租房也能落戶”“子女也能就近入學”……7月以來,廣州、無錫、鄭州、濟南等地紛紛推出“租購同權”之舉。“現階段就做到‘租購完全同權’不太現實,但它已被提上了議事日程,是未來的方向所在。”任興洲認為,隨著各城市公共服務供給能力和管理能力的提高,租房者將能平等地享受到更多的公共服務,租房的吸引力也將增強。

  購房需求咋滿足

  既要“堵”,也要“疏”,通過加大土地供應、共有產權住房等措施滿足多層次需求

  限購、限貸、限價、限售、限商……去年“9·30”以來,在調控措施影響下,一線城市和熱點二線城市的二手房成交量大幅下降,房價趨於穩定,部分區域甚至出現回調。然而,令人意想不到的是,部分三四線城市卻呈現出市場過熱的跡象。

  “現在一些三四線城市,都沒什麼外來人口,新房單價居然能賣到接近兩萬元。老百姓投資經驗不豐富,還在跟風買,風險挺大,我都為他們擔心!”一位房地產企業負責人如是說。據他分析,其中原因較為復雜,有可能是一線和熱點二線城市市場收緊后,需求外溢到了環熱點區域,也可能是三四線城市吸引力的增強激活了回鄉買房的需求。目前,這些城市已經及時應對,像安徽滁州、江西贛州、河北涿州等地均出台了限購政策。

  調控范圍的擴大,也反映出我國房地產市場中泡沫與風險猶存。在任興洲看來,短期內特大城市、熱點大中城市的住房供需矛盾仍然存在,投機性需求仍有伺機進場炒作的沖動,推動房價上漲的因素尚未完全消除,擠泡沫、防風險仍是調控關鍵所在,實施限購和差別化信貸等調控措施仍有必要。而對於政府的嚴厲調控,不少房地產企業也表示理解。“在特大城市供求不平衡的背景下,開發商賣的其實不是房子,而是地段。政府當然可以對新房限價,不限的話,那就是‘奇貨可居’啊!”有企業負責人表示。

  不管是發展租賃,還是打擊炒作,都不能“誤傷”甚至忽視老百姓的正常購房需求。“擁有一套有產權的住房是很多人的夢想。強調租購並舉,也不能把住房所有權說得一無是處。”劉洪玉表示,一般說來,提高自有自住比例更有利於社會穩定,因此發達國家普遍傾向於鼓勵居民擁有住房,獲得住房所有權,房貸利息抵稅就是典型的促進住房所有權的政策。

  滿足剛性需求,既要“堵”,也要“疏”。今年以來,各地相繼加大了住宅用地供應,其平抑房價的作用將在今后幾年逐步顯現。近期,北京等城市還提出了一個解決供給不足的重要方案——發展共有產權住房。這一方式下,政府與購房人按份共有產權,政府將其持有的部分產權“使用權”讓渡給首次購房人,以降低房屋售價。按照北京的設想,今后分配房源時,非北京市戶籍家庭即“新北京人”的佔比應不少於30%。專家認為,此舉既可降低“夾心層”群體與新增外來人口的購房難度,也能減輕政府建設保障房的財政壓力,從而調動購房者的積極性,更好滿足住房剛需。

  打造多元化的供應體系,是促進住房市場健康發展的必然之舉。正如楊現領所說,一個完善的市場格局應該是“三足鼎立”,新房、存量房和租賃住房同時起作用。劉洪玉也認為,住房政策要為每一類人群都提供一個對應的獲取住房的渠道,而且這些渠道“可進入、可選擇、可支付、可持續”。


  《 人民日報 》( 2017年11月06日 19 版)
(責編:關喜艷、周恬)