五問業委會:支持業委會發展,各地“套路”哪家強?

唐嘉藝、於新怡、孟竹、葛俊俊、軒召強、肖璐欣

2019年08月23日09:47  來源:人民網
 
原標題:五問業委會:支持業委會發展,各地“套路”哪家強?

 

【編者按】

20世紀90年代,商品房改革浪潮涌動,“業主”成為新生的社會群體,業主委員會(下稱業委會)順時而生。然而,自1991年內地首家業委會成立以來的20多年間,各地有關業委會成立難、履職難的報道頻頻見諸媒體。盡管《物權法》以人大立法的高度明確了業委會的法律地位,各地業委會發展仍未走出困境。近期,人民網派出多路記者採訪求証、請教專家學者,回顧業委會發展歷程,聚焦業委會發展困境,剖析個中深層次原因,推出“七問業委會”系列報道,對其中普遍存在的問題進行建設性的探討。同時,記者也深入調研各地支持業委會發展的新舉措及部分小區業委會履職的新做法,探討哪些成功經驗更有利於推進業委會工作向好發展。

>>新聞回顧:

  一問業委會:“國家規定”頒布10年,各地業委會日子過得咋樣?

  二問業委會:這麼近、那麼遠,業委會成立咋這麼難?

  三問業委會:路漫漫其修遠兮,誰能幫忙履好職?

  四問業委會:優質業委會,到底長啥樣?

自內地首個業委會——深圳天景花園業委會成立以來,已過去28個年頭。為支持業委會治理、破解小區居民自治難題,各地正不斷涌現出新的嘗試和舉措,例如:北京成立“環境和物業管理委員會”(以下簡稱“環物會”),對業委會工作進行監督和指導﹔上海舉辦業委會沙龍,圍繞業委會運作中好的做法以及難點、痛點、堵點進行交流溝通,提升業委會能力﹔武漢成立業委會孵化中心,對業委會主任開展培訓,指導業委會換屆工作等,其出發點都是為了幫助業主更好地維權,把小區建設得更加美好。

北京:“環物會”使社區治理迎來新生態

協商會邀請業主、物業公司、相關部門等圍繞居民關心事宜進行協商。希格瑪社區供圖

混合型社區、11家物業公司混管9個小區、物業管理和居民自治成“老大難”……位於北京市海澱區中關村街道的希格瑪社區,曾經是一個被物業管理難題困擾的典型多元業態社區。在一些小區中,由於房屋轉手率較高,新業主對業委會工作支持力度不強,導致業委會換屆失敗,9個小區隻有1個業委會,形成“一對多”的艱難局面。

2017年底,希格瑪公寓物業發現,因將臨使用年限,小區裡2棟樓共4部電梯即將超期服役,無法通過日常養護和更換零件維持,隨后,物業立即按照程序向有關部門提出申請啟動公共維修基金,用來進行電梯更換。然而,由於小區沒有業委會,小區物業又屬於自管物業,沒有備案資質,加之業主人數湊不齊,缺乏申請主體,公維基金的申請變得困難重重。“一年多過去了,我們為換電梯的事跑了無數趟,材料提交了一遍又一遍,仍然無果。”希格瑪公寓物業管理相關負責人告訴記者。

為完善社區治理,改善各地類似希格瑪社區的治理窘境,2017年,中共中央國務院出台《關於加強和完善城鄉社區治理的意見》,其中提出,要探索在社區居民委員會下設環境和物業管理委員會。據了解,“環物會”系社區居委會的下設組織,通過對物業公司、業主之間的日常協調,監督物業、業委會履職。同時,以議事型協商、對話型協商、共建型協商、聯動型協商、開放型協商的形式,實現社區居民參與式治理。

2018年底,希格瑪社區“環物會”應運而生。成立不久,“環物會”就收到小區物業發來的求助申請,希望把“一直卡殼”的電梯維修工作向前推進。“環物會”隨即邀請海澱區房屋管理局相關領導到社區,與街道、居委會、社區民警及希格瑪公寓物業負責人開展“多方會談”,為更換電梯使用住宅專項維修資金遇到的具體問題開啟“綠色通道”。至此,希格瑪公寓電梯問題得到快速解決。

“如今,社區的治理工作已經慢慢形成了非常好的良性循環。現在大家有問題都喜歡來找我們。”希格瑪“環物會”主任周楊平欣慰道,“最大的受益者還是居民們。”

據周楊平介紹,在已有業委會的小區,“環物會”主要職責是監督業委會履職﹔在沒有成立業委會的小區,“環物會”則暫時代行業委會職責,直到小區成立業委會為止,小區業主申請成立業委會的,“環物會”也會對其進行全程指導。

據悉,針對與希格瑪社區類似的物業管理混合社區,海澱區已明確將主推以“環物會”為核心的物業管理模式。未來,“環物會”還將在北京全市范圍內進行推廣。

上海:業委會組建率全國居首 業委會沙龍促交流

上海的物業服務已經走過20多個年頭。2013年時,上海就已有7115個小區成立業委會,佔符合成立條件小區的83%﹔至2019年,上海市已經成立9478個業委會,組建率高達92.47%,位居全國第一。

地處靜安區曹家渡街道的葉慶居民區是典型的分散型居民區,共有8個物業管理公司和9個業主委員會。為整合資源,因地制宜開展工作,葉慶居民區於2013年8月正式成立業委會沙龍,為業委會、物業公司、居委會搭建起相互溝通和交流的平台。

“業委會動用維修基金需要支付審計費嗎?”“該先進行業主意見征詢還是先研究候選施工方?”“對於業主違章改建房屋該怎樣應對和處理?”沙龍中,幾乎每年都有不同小區進行業委會換屆,新的業委會主任及成員對處理日常小區工作總是有許多問題。老的業委會主任、物業經理、房管辦、法律志願者顧問團成員在沙龍活動上變身“老師”,解答新人的諸多問題。益民公寓業委會的金主任情不自禁地感慨:“業委會沙龍實在太好了,避免新任業委會成員因不懂業務而造成的與物業、業主的矛盾。我每次都受益匪淺,業務水平也得到提升。”

除曹家渡街道葉慶居民區外,江寧路街道、古美房管辦、桃浦鎮社區、南京西路街道等也都順利開展了業委會沙龍,沙龍圍繞片區內物業管理、物業服務、業委會運作中好的做法以及難點、痛點、堵點進行交流溝通,提升業委會能力,促進物業提升管理能力和服務水平。 

武漢:業委會孵化中心讓業委會運轉更有力

武漢市武昌區業委會孵化中心辦公室一覽 實習生劉含曦 攝

自2015年起,武漢市開始實施“三方聯動”機制,將居委會、業委會、物業服務企業三方“擰成一股繩”,共同為居民提供社區服務。為提高業委會的履職能力,武漢市武昌區還建立了全省第一個業委會孵化中心。

武昌區民政局業委會工作負責人張秋果認為,依托業委會孵化中心,整合優秀社區書記、先進業委會主任、行業專家、政府相關職能部門等資源,能夠建立完善的信息資源共享機制,並聯動街道社區為居民提供法律援助、咨詢、培訓,引導物業合同的落實。

據介紹,業委會孵化中心成立后,共對業委會主任開展了5輪,共計2000多人次的培訓﹔指導幫助48個業委會的換屆﹔8個業委會的組建﹔表彰了20個履職先進的業委會,並給予一定的獎勵。

作為物業和居民之間溝通的橋梁,如何讓業委會更好地運轉?張秋果告訴記者,除了建立孵化中心外,還要邀請相關行政部門工作人員、社區工作者、行業專家、業委會主任、物業企業負責人等,針對業委會工作中最容易遇到的問題進行培訓和指導,組織異地考察學習,學習外地業委會建設中好的經驗做法,提升業委會的履職能力。此外,還要建立業委會工作資源集聚平台,制作物業企業、外包服務、工程供應商、法律咨詢、財務咨詢等名單供業委會挑選。

北京市海澱和諧中心主任、中國人民大學公共政策研究院社區治理與政策研究中心主任陳幽泓在接受媒體採訪時曾表示,目前,社區治理領域的政策法律仍處於初步發展階段。居民自治的問題,僅靠國家的法律遠遠不能解決,需要小區在相關政策和法律的基礎上,去協商制定自己的規則。

中國人民大學陝西和諧中心研究院何志恆也認為,成立規范運作的業主大會和業主委員會意義重大,業主委員會建設的方向不止是業主認知的維權組織,更應該朝著促進小區持續建設的正能量方向發展。

(唐嘉藝、於新怡、孟竹、葛俊俊、軒召強、肖璐欣)

(責編:張雋、關喜艷)