改造后豐竹園小區。武漢市房管局供圖

走進湖北省武漢市硚口區豐竹園小區，400多平方米的中心廣場顯得格外大氣開闊，七彩塑膠地墊的兒童游樂廣場，建有滑梯、搖搖馬等游樂器械﹔繞中心廣場外圍綠色的環形步道，是跑步、鍛煉、散步人群的好去處。

眼前景象，讓人很難想象這是一個有20多年歷史的老舊小區。豐竹園小區建於2000年前，舊改前，“下雨天污水橫流，車輛亂停亂放，晚上燈光昏暗……”可以說，老舊小區的“老年病”這個小區一樣沒少。

老舊小區改造，一項關系到居民生活舒適度的“幸福工程”，但在改造之初卻是千頭萬緒，市政基礎設施隱患突出、居民訴求多、資金需求大、施工難度高，在具體的實踐中有諸多難點亟待破解。武漢市在大力推進城鎮老舊小區改造工作中，不斷破題諸多問題，著力構建“共建、共治、共享”的工作格局，鼓勵群眾參與，凝聚社會共識，激活並引導各類資源要素不斷向老舊小區聚集，實現改造工作精細化、常態化、長效化。

成片改造 “老舊”改出新天地

閑置房屋改造成了社區食堂﹔雜亂的公共空間打造了口袋公園，休閑涼亭、健身器材，擴充了居民公共活動空間﹔幼兒園、社區衛生防疫站，家政服務網點等便民生活服務點15分鐘步行即可到達……武漢洪山區街道口片老舊社區舊貌換新顏，得益於老舊小區的連片改造。

武漢市洪山區街道口口袋公園。武漢市房管局供圖

“不少老舊小區都建於上世紀80、90年代，環境差、管理亂。”武漢市房管局負責人介紹，一片土地上聚集著“各自為陣”的幾個老舊小區尤為常見。

針對多個老舊小區規模小且相鄰相連的情況，武漢市推行連片改造，打破各自“圍牆”，暢通道路互通連片，把多個老舊小區“化零為整”進行統一改造和管理，共享小區公共服務設施等管理資源，實現多方效益最大化。

在洪山區街道口武珞路小區，一處破舊的小廣場被改造一新，規整的綠化植被，嶄新的休息座椅、健身器材，為居民提供了一處集休閑、運動、娛樂於一體的慢生活口袋公園。在洪山區街道口的老舊小區連片改造中，獨棟、零星、分散的樓院小區被連成一片，變成社區，成為規模適宜、功能完善的基本單元。

武昌區鐵路大東門小區，通過拆除隔離院落的圍牆，破解獨立分割的“小”小區，改成場地共享、連片管理、環境更美的“大”小區。既增加停車位、充電樁、便民服務驛站等公共服務設施，同時也實現老舊小區改后集中長效管理。

武昌鐵路大東門小區改造后樣貌。武漢市房管局供圖

近期召開的武漢市房管系統2023年半年工作推進會介紹，武漢市啟動了8個成片改造示范點。漢陽知音東苑是示范項目之一，在成片改造中，小區內一片黃土廣場將被改造成一棟五層高的便民服務綜合體，不僅能增加432個停車位，還能為片區配套康養、文體、社區服務等，將來這個片區成為一個服務功能齊全的“完整社區”。

眾口難調 居民“共商共建”解難題

作為重要的民生工程和幸福工程，老舊小區改造的目的就是為了提升居民的幸福感和滿意度。“對改造滿意不滿意，最終要居民說了算。”武漢市房管局負責人說道。

漢陽區長航新村建於上世紀七八十年代，樓棟數量大、改造范圍廣、居民意見多。在漢陽區房管局和洲頭街的支持下，建港社區成立工作隊，先后舉行了10次居民對話會，並挨家挨戶走訪，收集改造建議和需求。

江漢區安友花園小區為推動改造順利進行，街道、社區組織居民開展“小區治理月月談”活動，商議老舊小區改造問題，並構建以“居民自助物業服務站、咨詢調和服務站、新居民互助服務站、愛心驛站、歡樂空間站”五站為載體的“一部五站”社區治理新格局。

青山區向居民發放《致居民的一封信》，全方位征集群眾意見建議，熱心居民會同業委會、下沉黨員、門棟長組建改造居民義務監督隊，並組織居民代表參與竣工驗收。

改不改、改哪裡、怎麼改？群眾說了算。武漢房管部門老舊改造確保小區改造能“改到百姓心坎兒上”。

知音東苑便民服務綜合體改造效果圖。武漢市房管局供圖

激活資源，破解“舊改”資金難題

資金來源一直是老舊小區改造的一大難題。僅靠政府一己之力，無法滿足改造的巨大資金需求。 武漢市房管局在探索資金來源問題上，盤活現有資源，統籌各類政府資金和社會力量，引導社會資本投入，並鼓勵居民直接出資、讓渡小區公共收益等方式破解資金籌集難題，為老舊改造“供血”。

紅光小區建於上世紀90年代，是湖北省首批經濟適用房住宅小區之一。隨著小區環境日漸破舊，人車混流、活動空間狹窄等問題日益凸顯。2022年，江漢區漢興街道作為實施主體，與願景集團開展老舊小區改造合作，這也是武漢市首次採用EPCO模式引入社會力量參與老舊小區改造。作為回報，街道將小區、社區的閑置空間，如廢棄的自行車棚、設備間、配套用房等交由社會資本統一規劃、設計、改造和運營，用於小區公共服務，滿足社區和周邊十五分鐘生活圈的便民配套需求。

百步亭社區征求居民意見。武漢市房管局供圖

在江岸區百步亭社區，動員居民讓渡公共收益、續繳維修資金等方式出資參與老舊小區改造。同時積極對接市停車專班、大型國企，利用小區及周邊閑置低效用地引入社會資本進行地下停車場開發，統籌解決片區停車難題。

為引導專營單位出資參與小區通信設施設備改造，武漢市房管局聯合通信管理局、經信局出台《關於進一步做好全市老舊小區通信設施改造工作的實施意見》，明確設施設備費用按照專營單位承擔65%，老舊小區改造專項經費承擔35%的比例分攤。洪山區、武昌區首先實踐引導電信、移動、聯通、廣電等通信設施專營單位出資參與改造，落實專營單位出資 65%，政府出資 35%的共建模式。

據武漢市房管局介紹，為實現惠民生和促發展的良性循環，推動老舊小區改造進入可持續發展良性跑道，該市一直在積極探索建立老舊小區改造資金多方共擔機制，變政府主導的財政資金“輸血式”改造為增強老舊社區自身“造血”能力。

“一証制” 為老舊改造加速

8條街道26個小區，170棟房屋，7422戶居民，總建筑面積超90萬平方米”，武漢市青山區26個老舊小區改造項目按計劃於2023年6月16日領取了“一張施工許可”。

針對老舊改造工程建設項目審批耗時長、手續繁、流程多等痛點堵點，武漢市青山區在全市范圍內率先推行建筑工程施工許可“容缺受理+告知承諾+合並發証+聯合監管”的“一証制”審批模式，助推項目早開工、快建設、早落地。武漢市青山區開創“26個小區一張施工許可、26個小區一次圖審”的“一証制”辦理模式。

建管並重 培育長效“造血”功能

2021年9月，江漢區唐家墩街道辦事處與江漢城資公司簽訂物業服務協議，唐家墩片99個老舊小區納入武漢市片區聯管打包服務的首批試點。

完成硬件改造是“萬裡長征的第一步”，長效治理老舊小區改造，“建管並重”，才能真正惠及民生。武漢市在探索建立改造后續物業管理長效機制，讓物業公司、業主自治等管理模式相融共生、多元延伸。

“老舊小區數量多、體量小，不少物業公司都因為單個小區的物業運營成本過高而不了了之。”對於老舊小區的新難點，武漢市房管局負責人說，老舊小區改造后，硬件設施提升了，物業服務卻跟不上。面對老舊小區散、小、成片區分布的特點，武漢市房管部門合並管理區域、創新連片物業管理的模式打破了僵局。

“近年來，武漢市各區積極探索、大膽創新，示范推動、因地制宜，高質量推進全市老舊小區專業化物業服務覆蓋工作。”武漢市房管局負責人介紹，漢陽區公益性托管模式將服務標准分級分類、服務效果雙重考核，推動了物業服務由“有”向“優”轉變﹔江岸區將全區老舊小區劃分為6個片區，公開招聘優質物業服務企業提供服務，計劃通過三年獎補實現老舊小區物業服務企業收支基本平衡﹔青山區採取“能進則進”“以整帶散”“集合捆綁”等方式，推動9個街道與物業企業簽訂框架協議﹔蔡甸區住建局會同區委組織部和街道，對轄區內業主自管老舊小區進行年度考核評比，落實獎補措施。

自2019年武漢市啟動老舊小區改造以來，1730個老舊小區煥然一新。2025年前，該市將基本完成2000年底前建成的需改造老舊小區的改造任務。

武漢市房管局負責人表示，今年是該市“城市更新年”，老舊小區改造將與城市更新單元有機結合，加強各部門間的統籌協調，實現城市基礎設施的集約整合和優化更新。

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