改造后丰竹园小区。武汉市房管局供图

走进湖北省武汉市硚口区丰竹园小区，400多平方米的中心广场显得格外大气开阔，七彩塑胶地垫的儿童游乐广场，建有滑梯、摇摇马等游乐器械；绕中心广场外围绿色的环形步道，是跑步、锻炼、散步人群的好去处。

眼前景象，让人很难想象这是一个有20多年历史的老旧小区。丰竹园小区建于2000年前，旧改前，“下雨天污水横流，车辆乱停乱放，晚上灯光昏暗……”可以说，老旧小区的“老年病”这个小区一样没少。

老旧小区改造，一项关系到居民生活舒适度的“幸福工程”，但在改造之初却是千头万绪，市政基础设施隐患突出、居民诉求多、资金需求大、施工难度高，在具体的实践中有诸多难点亟待破解。武汉市在大力推进城镇老旧小区改造工作中，不断破题诸多问题，着力构建“共建、共治、共享”的工作格局，鼓励群众参与，凝聚社会共识，激活并引导各类资源要素不断向老旧小区聚集，实现改造工作精细化、常态化、长效化。

成片改造 “老旧”改出新天地

闲置房屋改造成了社区食堂；杂乱的公共空间打造了口袋公园，休闲凉亭、健身器材，扩充了居民公共活动空间；幼儿园、社区卫生防疫站，家政服务网点等便民生活服务点15分钟步行即可到达……武汉洪山区街道口片老旧社区旧貌换新颜，得益于老旧小区的连片改造。

武汉市洪山区街道口口袋公园。武汉市房管局供图

“不少老旧小区都建于上世纪80、90年代，环境差、管理乱。”武汉市房管局负责人介绍，一片土地上聚集着“各自为阵”的几个老旧小区尤为常见。

针对多个老旧小区规模小且相邻相连的情况，武汉市推行连片改造，打破各自“围墙”，畅通道路互通连片，把多个老旧小区“化零为整”进行统一改造和管理，共享小区公共服务设施等管理资源，实现多方效益最大化。

在洪山区街道口武珞路小区，一处破旧的小广场被改造一新，规整的绿化植被，崭新的休息座椅、健身器材，为居民提供了一处集休闲、运动、娱乐于一体的慢生活口袋公园。在洪山区街道口的老旧小区连片改造中，独栋、零星、分散的楼院小区被连成一片，变成社区，成为规模适宜、功能完善的基本单元。

武昌区铁路大东门小区，通过拆除隔离院落的围墙，破解独立分割的“小”小区，改成场地共享、连片管理、环境更美的“大”小区。既增加停车位、充电桩、便民服务驿站等公共服务设施，同时也实现老旧小区改后集中长效管理。

武昌铁路大东门小区改造后样貌。武汉市房管局供图

近期召开的武汉市房管系统2023年半年工作推进会介绍，武汉市启动了8个成片改造示范点。汉阳知音东苑是示范项目之一，在成片改造中，小区内一片黄土广场将被改造成一栋五层高的便民服务综合体，不仅能增加432个停车位，还能为片区配套康养、文体、社区服务等，将来这个片区成为一个服务功能齐全的“完整社区”。

众口难调 居民“共商共建”解难题

作为重要的民生工程和幸福工程，老旧小区改造的目的就是为了提升居民的幸福感和满意度。“对改造满意不满意，最终要居民说了算。”武汉市房管局负责人说道。

汉阳区长航新村建于上世纪七八十年代，楼栋数量大、改造范围广、居民意见多。在汉阳区房管局和洲头街的支持下，建港社区成立工作队，先后举行了10次居民对话会，并挨家挨户走访，收集改造建议和需求。

江汉区安友花园小区为推动改造顺利进行，街道、社区组织居民开展“小区治理月月谈”活动，商议老旧小区改造问题，并构建以“居民自助物业服务站、咨询调和服务站、新居民互助服务站、爱心驿站、欢乐空间站”五站为载体的“一部五站”社区治理新格局。

青山区向居民发放《致居民的一封信》，全方位征集群众意见建议，热心居民会同业委会、下沉党员、门栋长组建改造居民义务监督队，并组织居民代表参与竣工验收。

改不改、改哪里、怎么改？群众说了算。武汉房管部门老旧改造确保小区改造能“改到百姓心坎儿上”。

知音东苑便民服务综合体改造效果图。武汉市房管局供图

激活资源，破解“旧改”资金难题

资金来源一直是老旧小区改造的一大难题。仅靠政府一己之力，无法满足改造的巨大资金需求。 武汉市房管局在探索资金来源问题上，盘活现有资源，统筹各类政府资金和社会力量，引导社会资本投入，并鼓励居民直接出资、让渡小区公共收益等方式破解资金筹集难题，为老旧改造“供血”。

红光小区建于上世纪90年代，是湖北省首批经济适用房住宅小区之一。随着小区环境日渐破旧，人车混流、活动空间狭窄等问题日益凸显。2022年，江汉区汉兴街道作为实施主体，与愿景集团开展老旧小区改造合作，这也是武汉市首次采用EPCO模式引入社会力量参与老旧小区改造。作为回报，街道将小区、社区的闲置空间，如废弃的自行车棚、设备间、配套用房等交由社会资本统一规划、设计、改造和运营，用于小区公共服务，满足社区和周边十五分钟生活圈的便民配套需求。

百步亭社区征求居民意见。武汉市房管局供图

在江岸区百步亭社区，动员居民让渡公共收益、续缴维修资金等方式出资参与老旧小区改造。同时积极对接市停车专班、大型国企，利用小区及周边闲置低效用地引入社会资本进行地下停车场开发，统筹解决片区停车难题。

为引导专营单位出资参与小区通信设施设备改造，武汉市房管局联合通信管理局、经信局出台《关于进一步做好全市老旧小区通信设施改造工作的实施意见》，明确设施设备费用按照专营单位承担65%，老旧小区改造专项经费承担35%的比例分摊。洪山区、武昌区首先实践引导电信、移动、联通、广电等通信设施专营单位出资参与改造，落实专营单位出资 65%，政府出资 35%的共建模式。

据武汉市房管局介绍，为实现惠民生和促发展的良性循环，推动老旧小区改造进入可持续发展良性跑道，该市一直在积极探索建立老旧小区改造资金多方共担机制，变政府主导的财政资金“输血式”改造为增强老旧社区自身“造血”能力。

“一证制” 为老旧改造加速

8条街道26个小区，170栋房屋，7422户居民，总建筑面积超90万平方米”，武汉市青山区26个老旧小区改造项目按计划于2023年6月16日领取了“一张施工许可”。

针对老旧改造工程建设项目审批耗时长、手续繁、流程多等痛点堵点，武汉市青山区在全市范围内率先推行建筑工程施工许可“容缺受理+告知承诺+合并发证+联合监管”的“一证制”审批模式，助推项目早开工、快建设、早落地。武汉市青山区开创“26个小区一张施工许可、26个小区一次图审”的“一证制”办理模式。

建管并重 培育长效“造血”功能

2021年9月，江汉区唐家墩街道办事处与江汉城资公司签订物业服务协议，唐家墩片99个老旧小区纳入武汉市片区联管打包服务的首批试点。

完成硬件改造是“万里长征的第一步”，长效治理老旧小区改造，“建管并重”，才能真正惠及民生。武汉市在探索建立改造后续物业管理长效机制，让物业公司、业主自治等管理模式相融共生、多元延伸。

“老旧小区数量多、体量小，不少物业公司都因为单个小区的物业运营成本过高而不了了之。”对于老旧小区的新难点，武汉市房管局负责人说，老旧小区改造后，硬件设施提升了，物业服务却跟不上。面对老旧小区散、小、成片区分布的特点，武汉市房管部门合并管理区域、创新连片物业管理的模式打破了僵局。

“近年来，武汉市各区积极探索、大胆创新，示范推动、因地制宜，高质量推进全市老旧小区专业化物业服务覆盖工作。”武汉市房管局负责人介绍，汉阳区公益性托管模式将服务标准分级分类、服务效果双重考核，推动了物业服务由“有”向“优”转变；江岸区将全区老旧小区划分为6个片区，公开招聘优质物业服务企业提供服务，计划通过三年奖补实现老旧小区物业服务企业收支基本平衡；青山区采取“能进则进”“以整带散”“集合捆绑”等方式，推动9个街道与物业企业签订框架协议；蔡甸区住建局会同区委组织部和街道，对辖区内业主自管老旧小区进行年度考核评比，落实奖补措施。

自2019年武汉市启动老旧小区改造以来，1730个老旧小区焕然一新。2025年前，该市将基本完成2000年底前建成的需改造老旧小区的改造任务。

武汉市房管局负责人表示，今年是该市“城市更新年”，老旧小区改造将与城市更新单元有机结合，加强各部门间的统筹协调，实现城市基础设施的集约整合和优化更新。

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