世茂云锦瑰海园业主质疑购房合同暗藏“霸王条款”

刚刚遭遇“茶水费”风波的世茂云锦瑰海园，再一次因为“霸王条款”受到购房者质疑。如“买受人违约赔付日万分之一，出卖人违约赔付10块一天”“虚假广告免责”“房屋存在质量问题不得拒收”等……

“配套设施未开通不影响交付”

“没电、没水、没气的房子怎么住？开发商随便找个借口说是政府原因就可以推脱责任？”购房者李媛指着与世茂云锦瑰海园签订的购房合同说道。

李媛在今年的9月份买到一套位于白沙州世茂云锦瑰海园的房子，李媛描述当时的情景说：“买到这套房子非常不容易，所以都没怎么细看，就签字了。”但没想到，合同里“埋”了好多“坑”。

根据武汉市住房保障和房屋管理局出台的标准合同，对于供水、排水、供电、燃气等基础设施交付，明确要求：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准。

而在李媛与世茂云锦瑰海园签订的购房合同中，记者看到条款中增加了这样的约定：供水、排水、供电、燃气配套设施交付时管线敷设到位，接入市政公用管网以及正式开通与否以市政公用部门为准。如因市政公用部门原因未能接入或开通的，不影响交付。

在基础设施设备未达到合同约定交付条件的违约责任上，世茂云锦瑰海园在合同中表示，基础设施设备未达到本合同约定交付条件的，买受人同意给予出卖人三个月免责整改期。整改期满后如第1、2、3项仍未达到交付条件且出卖人不能提供替代措施的，出卖人自整改期届满之次日起，按照逾期交房的约定承担责任，直至整改达到合同约定条件或提供替代措施；整改期满后如第4、5、6项均未达到交付条件且出卖人不能提供替代措施的，出卖人自整改期届满之次日起，按照每日10元的标准向买受人承担责任，直至整改达到合同约定条件或提供替代措施。

也就是说，如果买受人违约，每天需要赔付总房款的万分之一作为违约金，以一套总价为160万的房子为例，买受人每天需要赔付160元；而出卖人出现违约情况，不但有三个月的免责期，而且每天只用赔付违约款10元。

“宣传资料和样板房不具备法律依据”

在关于商品房交付标准和条件的约定中，世茂云锦瑰海园在合同中这样描述：广告、样板房、宣传材料、模型、展示版、楼书、规划设计效果图、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其它宣传资料仅供参考，不构成合同的组成部分。

世茂云锦瑰海园在合同中表明，商品房的交付标准和条件以合同约定为准，合同未作约定的，以该商品房交付时现状为准。未经出卖人书面允诺之任何条款，对合同双方当事人均不具有约束力。买受人不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究出卖人责任。未经出卖人书面允诺之任何承诺，对合同双方当事人均不具有约束力。

世茂云锦瑰海园另一位业主张畅认为，这是典型的虚假广告宣传免责条款。就此，记者咨询一位法律界人士，该人士表示， 根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此，提供格式条款一方免除其责任的免责条款无效。

“存在质量问题不得拒收”

世茂云锦瑰海园还在合同中标明，买受人若认为交付的该商品房存在质量问题，应在房屋交接验收单中载明，并由出卖人认定核实后进行维修。但无论如何，买受人不得以此拒绝接受该商品房或追究出卖人逾期交房责任，维修期间不视为逾期交付。这就意味着即使房子有质量问题，不得拒收或者追究出卖人逾期交房责任。

世茂云锦瑰海园的出让合同中，记者还看到这样一条：如因出卖人的责任不能在该商品房实际交付之日起365日内将取得的不动产首次登记证明文件及相关资料交付给买受人的（本合同及相关附件所称房地产权属证书系指该商品房不动产权证），则每逾期一日，出卖人按买受人已付房价款的万分之零点三向买受人支付违约金（出卖人的违约金总额以买受人已付房价款的千分之五为限）。

而据记者查证，早在2004年，建设部就要求，预售的商品房在交付使用之日起90日内须办理权属登记手续，由于开发企业的原因，使购房人未能如期取得房屋权属证书的，开发企业要承担违约责任。

对此，记者咨询了相关法律人士，一位律师告诉记者，合同签订双方要遵循合同法的基本原则，《中华人民共和国合同法》依法确立了“平等原则”“公平原则”“诚实信用原则”，这些原则是购房者和开发商在订立商品房买卖合同时应当遵循的基本准则。对于违背这些原则的“霸王条款”，购房者可通过法律手段申请撤销该条款，或者主张该条款不成为合同的内容。