個人房貸利率批量轉換LPR 部分月供者已少還貸

　　閱讀提要

　　今年以來，房貸利率由固定轉換為LPR（市場報價利率），一直是月供者關心的熱門話題。8月31日是央行規定的LPR轉換截止日，多家銀行在此前發布了自動批量轉換公告。LPR今年已兩次下調，轉換為LPR浮動利率后，月供者每月還款將會發生變化。同時專家表示，未來利率大概率穩中趨降。

　　“銀行發短信了，說是房貸利率批量轉換為LPR。轉換后，對我有什麼影響？”居住在武漢市武昌區徐東大街的周女士向身邊朋友咨詢。

　　8月31日，是央行此前設定的存量房貸轉換為LPR的截止日。此前，各大銀行在手機銀行、網點櫃台等多個渠道開通轉換服務，並發布公告對未操作者執行批量轉換。

　　從基准利率“換錨”至LPR，將如何影響房貸月供族？

　　五大銀行同時批量轉換LPR

　　“現在首套房貸利率是LPR加103個基點，也就是5.68%。”8月31日，在碧桂園武漢光谷某售樓部，工作人員介紹道。而在去年10月以前，房貸利率的說法是基准利率上浮或者下浮多少百分比，如“基准上浮20%”“打九五折”等。

　　從去年底開始，房貸利率定價方式發生歷史性變化。根據央行要求，從去年10月起，新發放商業性個人住房貸款利率開始以LPR加點形成﹔從今年3月1日起，銀行將存量浮動利率房貸合同轉換為LPR定價，原則上於8月31日前完成轉換。

　　LPR是利率市場化改革的產物，由各報價銀行每月報價，全國銀行間同業拆借中心計算得出，每月20日發布。目前，最新一期8月份LPR報價為1年期3.85%，5年期以上4.65%。

　　8月12日，工商銀行、建設銀行、農業銀行、中國銀行、郵儲銀行等5家國有大型銀行同日發布公告稱，將於8月25日起，對符合轉換條件但尚未辦理轉換的個人房貸批量轉換為LPR定價。郵儲銀行公告中稱，“為簡化客戶操作，我行將於8月25日至8月31日期間進行定價基准轉換。”據了解，還有更多銀行在此前已發布了類似的批量LPR轉換公告。

　　百萬30年房貸每年少還1100余元

　　LPR轉換規則具體是怎樣的？按照央行公告，存量房貸客戶可以轉換為LPR浮動利率或者固定利率，但隻能轉換一次。如選擇LPR浮動利率，則將原房貸合同約定的利率，換算為2019年12月LPR加點，這一加點值（可為負數）在還款期內保持不變，每年重定價日按照最新LPR報價調整實際還款利率。

　　2017年在武漢購房的李先生，從銀行貸款100萬元，貸款期限為30年，利率上浮10%后為5.39%，重定價日為每年9月1日，目前每月等額本息還款5609.07元。

　　前不久，李先生操作手機銀行，將固定利率轉換為LPR，利率重定價日維持不變。按照規則，他的加點數值則是5.39%減去4.8%（2019年12月的LPR），即59個基點（0.59個百分點）。在未來的還款期內，他的還款利率都是LPR+0.59%。

　　今年以來，5年期以上LPR於2月、4月分別下調了5個、10個基點，8月份報價為4.65%。從9月起，李先生即可享受LPR下調帶來的實惠，他的實際還款利率為5.24%，每月還款額將變為5515.84元，每月少還款93.23元，一年少還款1118.76元。如果他選擇固定利率，且不進行提前還款，每月還款額會一直維持在5609.07元。

　　實際上，對於利率重定價日在今年3月之后，且在重定價日之前進行了LPR轉換操作的房貸者，每月還款額已經發生了變化。

　　專家稱房貸利率穩中趨降

　　不過，還有不少人要等到2021年才會看到房貸還款額的變化。因為，房貸重定價日一般為貸款發放日或者每年1月1日，且以后者居多。

　　重定價日，也就是每年實際調整房貸還款利率的時間。對於重定價日，在批量轉換過程中，不同銀行規定不同。郵儲銀行公告稱，重定價日與原合同保持不變。工商銀行則公告稱，重定價日統一設置為貸款發放日。

　　雖然已過了轉換期，但仍有不少人還糾結於LPR與固定利率哪個劃算。一些網民表示，未來也許會發生通貨膨脹，LPR並非沒有上漲的可能，如果原來合同房貸利率低於5%選擇固定利率更劃算，可以鎖定低利率。不過，專家普遍稱，未來LPR下行的概率更大，建議選擇LPR。天風証券分析師陳天誠稱，目前流動性保持相對寬鬆，房貸利率穩中趨降。

　　央行於8月6日發布《2020年第二季度貨幣政策執行報告》顯示，6月新發放個人住房貸款平均利率為5.42%，較2019年12月下降20個基點。同時，這一報告還強調，牢牢堅持“房住不炒”定位，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性。