世茂雲錦瑰海園業主質疑購房合同暗藏“霸王條款”

剛剛遭遇“茶水費”風波的世茂雲錦瑰海園，再一次因為“霸王條款”受到購房者質疑。如“買受人違約賠付日萬分之一，出賣人違約賠付10塊一天”“虛假廣告免責”“房屋存在質量問題不得拒收”等……

“配套設施未開通不影響交付”

“沒電、沒水、沒氣的房子怎麼住？開發商隨便找個借口說是政府原因就可以推脫責任？”購房者李媛指著與世茂雲錦瑰海園簽訂的購房合同說道。

李媛在今年的9月份買到一套位於白沙州世茂雲錦瑰海園的房子，李媛描述當時的情景說：“買到這套房子非常不容易，所以都沒怎麼細看，就簽字了。”但沒想到，合同裡“埋”了好多“坑”。

根據武漢市住房保障和房屋管理局出台的標准合同，對於供水、排水、供電、燃氣等基礎設施交付，明確要求：交付時供水、排水配套設施齊全，並與城市公共供水、排水管網連接。使用自建設施供水的，供水的水質符合國家規定的飲用水衛生標准。

而在李媛與世茂雲錦瑰海園簽訂的購房合同中，記者看到條款中增加了這樣的約定：供水、排水、供電、燃氣配套設施交付時管線敷設到位，接入市政公用管網以及正式開通與否以市政公用部門為准。如因市政公用部門原因未能接入或開通的，不影響交付。

在基礎設施設備未達到合同約定交付條件的違約責任上，世茂雲錦瑰海園在合同中表示，基礎設施設備未達到本合同約定交付條件的，買受人同意給予出賣人三個月免責整改期。整改期滿后如第1、2、3項仍未達到交付條件且出賣人不能提供替代措施的，出賣人自整改期屆滿之次日起，按照逾期交房的約定承擔責任，直至整改達到合同約定條件或提供替代措施﹔整改期滿后如第4、5、6項均未達到交付條件且出賣人不能提供替代措施的，出賣人自整改期屆滿之次日起，按照每日10元的標准向買受人承擔責任，直至整改達到合同約定條件或提供替代措施。

也就是說，如果買受人違約，每天需要賠付總房款的萬分之一作為違約金，以一套總價為160萬的房子為例，買受人每天需要賠付160元﹔而出賣人出現違約情況，不但有三個月的免責期，而且每天隻用賠付違約款10元。

“宣傳資料和樣板房不具備法律依據”

在關於商品房交付標准和條件的約定中，世茂雲錦瑰海園在合同中這樣描述：廣告、樣板房、宣傳材料、模型、展示版、樓書、規劃設計效果圖、沙盤、任何口頭介紹、解釋（包括但不限於照片、錄像、錄音等）及互聯網上的信息及其它宣傳資料僅供參考，不構成合同的組成部分。

世茂雲錦瑰海園在合同中表明，商品房的交付標准和條件以合同約定為准，合同未作約定的，以該商品房交付時現狀為准。未經出賣人書面允諾之任何條款，對合同雙方當事人均不具有約束力。買受人不得以樣板房或以上宣傳資料內容為由追究出賣人責任。未經出賣人書面允諾之任何承諾，對合同雙方當事人均不具有約束力。

世茂雲錦瑰海園另一位業主張暢認為，這是典型的虛假廣告宣傳免責條款。就此，記者咨詢一位法律界人士，該人士表示， 根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規定：出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。因此，提供格式條款一方免除其責任的免責條款無效。

“存在質量問題不得拒收”

世茂雲錦瑰海園還在合同中標明，買受人若認為交付的該商品房存在質量問題，應在房屋交接驗收單中載明，並由出賣人認定核實后進行維修。但無論如何，買受人不得以此拒絕接受該商品房或追究出賣人逾期交房責任，維修期間不視為逾期交付。這就意味著即使房子有質量問題，不得拒收或者追究出賣人逾期交房責任。

世茂雲錦瑰海園的出讓合同中，記者還看到這樣一條：如因出賣人的責任不能在該商品房實際交付之日起365日內將取得的不動產首次登記証明文件及相關資料交付給買受人的（本合同及相關附件所稱房地產權屬証書系指該商品房不動產權証），則每逾期一日，出賣人按買受人已付房價款的萬分之零點三向買受人支付違約金（出賣人的違約金總額以買受人已付房價款的千分之五為限）。

而據記者查証，早在2004年，建設部就要求，預售的商品房在交付使用之日起90日內須辦理權屬登記手續，由於開發企業的原因，使購房人未能如期取得房屋權屬証書的，開發企業要承擔違約責任。

對此，記者咨詢了相關法律人士，一位律師告訴記者，合同簽訂雙方要遵循合同法的基本原則，《中華人民共和國合同法》依法確立了“平等原則”“公平原則”“誠實信用原則”，這些原則是購房者和開發商在訂立商品房買賣合同時應當遵循的基本准則。對於違背這些原則的“霸王條款”，購房者可通過法律手段申請撤銷該條款，或者主張該條款不成為合同的內容。