距繁華的北京商務中心區一步之遙，有一片“無物業、少配套、缺管理”的老舊小區——建於上世紀70年代的勁鬆北社區，就在這裡。改造老舊小區，如何在過去“修道路、調管線、加保溫、增電梯、改造外立面”等基礎上，全面提升居民生活質量，形成長效管理機制，成為北京全面建成小康社會中的關鍵小事、民生實事。

　　北京市朝陽區以“黨建引領、居民共治”為抓手，率先在勁鬆北社區試點引入社會資本改造老舊小區。由規劃師、建筑師、景觀設計師、管理團隊聯手，整體改造小區公共設施，引入高標准物業管理，建立居民共商共治新機制。試點一年半，出現了“配套先進、街巷干淨、停車有序、管理智能、居民樂居”的喜人變化，探索出改造老舊小區的一些新辦法。

　　黨建引領，聚焦問題聽民意

　　熙攘的勁鬆西街上，一座白色大門與眾不同：大門右側“勁鬆北社區”五個金色大字，蒼勁有力。“這字出自社區居民之手，是居民書法比賽選出來的。”朝陽區勁鬆街道黨工委書記楊丙章說，“小區怎麼改，設施怎麼添，都充分尊重居民意願。”

　　楊丙章介紹，推進項目時以黨建為引領，發揮各級黨組織作用，採用“五方聯動”工作機制，“由區級統籌、街鄉主導、社區協調、居民議事、企業運作，共同推進社區綜合整治。”

　　勁鬆北社區聽取居民意見，做得格外細、格外實。

　　第一輪，是事前摸底，重點在怎麼改。區裡、街道、社區等黨員干部沉到基層，聽到的是“高低並存”的群眾期盼：改造費用要低，改造標准要高﹔收費標准要低，服務標准要高。那麼“錢從哪裡來”？朝陽區提出“引入社會資本”。

　　第二輪，是項目合作達成前的下沉調研，重點在改什麼。街道、社區與入駐企業專業團隊一起，先用了5個多月走訪居民聽取意見，對社區資源進行全面踏勘規劃。勁鬆北社區的一、二區共有居民3605戶，36.9%是60歲以上的老年人，37%是在此租房的年輕人。“不同的人群，需求不同。”以引入便民業態為例，中老年人希望增加菜市場、社區食堂、早餐店、理發店和生活超市，以便利居家生活為主。青年人希望增加社區健身房、餐飲店和代收快遞、外賣等服務。改造項目團隊負責人劉楚回憶：“僅考察便民業態，我們就先后走訪了2380名居民。”

　　第三輪，是決定選擇哪家企業來改造運營。企業就改造方案舉行了一場“路演”，項目團隊准備充分，和居民對話真誠、細致、具體，最終選出願景集團與勁鬆街道簽訂了協議。

　　充分發揮各級黨組織作用，深入做好群眾工作，高度尊重居民意願，是讓改造得以順利進行的基礎。聽取居民意見貫穿了項目改造全過程。社區黨委成立了由各類代表40余人組成、黨員佔比80%的議事小組，包樓問需，匯集民智，方案隨時微調優化。

　　匠心改造，社會資本進社區

　　2019年4月起，願景集團先后投入資金近3000萬元，對勁鬆北社區的公共空間、服務業態、社區文化等21大類51個項目實施改造提升。專業的規劃師、設計師、管理團隊多方協同作業，精心實施。

　　改造后的小公園，清新宜人。赭紅色跑道環繞四周，乒乓球桌、兒童滑梯、棋牌桌一應俱全。木質圍廊邊，三三兩兩的居民閑坐聊天。

　　昔日破舊的自行車棚，如今有了雙層停車架、智能充電樁、自動滅火器，還配了24小時監控。“停車費還沒漲。”居民程麗介紹，節省出的空間改造成了便民商店，“修鎖配鑰匙、修電器、洗衣服，服務可全了。”

　　願景集團副總設計師江曼說，整個改造提升，包括規劃設計與交通組織優化、園林景觀提升、增設消防安防設施、架空線入地、增加基礎配套及標識系統、引入專業物業管理和社區便民商業等內容，通過有機更新的方式，讓老舊小區煥發青春。

　　引入社會力量，不僅解決了資金問題，還通過市場化運作，提升了老舊小區的物業服務水平。在勁鬆北社區，除了日常的24小時安保和環境保潔，居民的各項服務需求，隻需一個電話，3分鐘內受理，10分鐘內上門。

　　“先嘗后買”，共商共治謀長遠

　　改造完成后，企業如何回收投資？管理如何可持續發展？勁鬆北社區的回答是：“共商共治”。

　　精心經營，盤活存量資產，居民心裡有本“明白賬”。勁鬆街道黨工委副書記、辦事處主任劉勝介紹，勁鬆北社區將騰退的低效房產交給企業來改造運營。哪些行業能入駐，如何經營、利潤多少，一筆筆賬都是透明的。

　　“先嘗后買”，收取物業費用，居民心裡有本“溫情賬”。“社區居民是‘先嘗后買’，滿意了再說。”願景集團城區更新事業部項目總經理韋民樂介紹，隨著物業管理水平不斷提升，居民的繳費意願也越來越強，物業費收取率已達72%。

　　創新管理，逐步收回投資，企業心裡有本“公益賬”。入駐企業原來預計10年收回投資，“這是保守估計，實際上會短一些。”韋民樂說，未來計劃在社區增加養老、托幼、健康等業態，這些都是新的盈利增長點，“‘微利運營’將來可能是常態。”

　　摸著石頭過河。朝陽區委和區政府專門成立了老舊小區更新提升工作專班，針對相關問題開展研究，支持勁鬆街道持續探索，不斷完善。

　　《 人民日報 》（ 2020年12月06日 01 版）

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