“本以為拖了6年的項目終於看到曙光了，沒想到現在又看不到希望了。”湖北金聯民生控股有限公司常務副總裁趙來新愁眉不展。

趙來新所說的項目，位於武漢市漢陽區，是由該公司開發建設的碧桂園·優璞城，屬於“商改還”安置房房源。“2017年上半年，房地產市場火熱，市面一房難求，絕大多數‘三舊改造’拆遷戶選擇房屋安置補償，而政府一時也無法提供足夠房源，導致拆遷工作推進受阻，為此，區政府建議我們將海寧皮革城二期商業用地用作還建房建設。”趙來新介紹，“項目投資20億元，如今，小區建好了，還剩830套房源，漢陽區政府既沒有回購需求，市政府相關部門又不允許我們向市場出售，企業資金回籠短缺，已瀕臨資金鏈斷裂。”

小區已經全部竣工。人民網 周雯攝

近日，記者來到了碧桂園·優璞城小區看到，修葺一新的小區顯得有些冷清，幾棟高樓大部分都空置著，隻零星有人居住。

離小區幾公裡處的項目部則更為冷清：進入項目部需要穿過一個荒廢的停車場，項目部門口荒草叢生，當初配套建設的售樓部大門緊鎖，空無一人。

緣起

2017年，武漢市出台了《關於籌措舊城（棚戶區）改造還建安置房專項工作方案》，該方案提到，在一定時限內將中心城區尚未開發的商業商務辦公項目部分用途調整為住宅，用於舊城（棚戶區）改造還建安置。其中，項目用途調整后建成房屋（除必要的配套設施外），應當全部用於舊城（棚戶區）改造還建安置。

“文件出台后，漢陽區政府號召符合政策的企業積極申報變更，我們應政府號召，將二期用地由‘商業兼容倉儲用地’申請調整為‘商住用地’性質，所建住宅用作漢陽區政府定向回購安置房源。”湖北金聯民生控股有限公司工作人員介紹。

2017年11月，漢陽區城市綜合開發管理辦公室、漢陽區房屋征收管理辦公室（后改名為“漢陽區城區改造更新局”）與該企業簽訂了意向框架協議，約定所建住宅房屋全部用於還建安置。本應在項目取得五証后，三方再行簽訂正式合同，但因為市場行情等發生變化，至今三方都未簽訂后續詳實的合同。

不僅是該項目，2018年，武漢市人民政府辦公廳對包括上述項目在內的7個項目規劃用地性質調整進行了批復，並要求各項目權屬單位要依法依規補繳土地出讓金。

但是，一年之后情況發生了變化。“2019年在五証齊全后，拆遷戶普遍願意選擇貨幣補償，加之區政府前期已儲備大量回購房源，國家棚改融資政策又收窄，導致區內回購該項目房源的資金與需求都極其有限。”湖北金聯民生控股有限公司工作人員表示。

據介紹，前期該項目在無法獲取融資的情況下，自籌資金2.1億用於補繳土地出讓金，加上前期土地獲取及建安成本（房屋建筑成本和房屋設施設備安裝成本的簡稱），目前實際投入已逾18億，總投資額將達20億。

希望

2021年12月21日，該項目全部住宅房屋竣工備案，但房源回購僅400余套，還剩余830套房源。

不僅是該項目，僅漢陽區就有4個“商改還”項目存在類似問題。湖北新龍科技發展有限公司在漢陽區的一個80000平方米的項目也是“商改還”項目之一，但因為種種原因，房子還未建，目前處於停工狀態。

漢陽區城區改造更新局介紹，漢陽區人民政府2022年8月曾向武漢市人民政府發函請示，希望提請研究解決有關企業反映商改還房源面向市場銷售的問題：“因舊城改建房屋征收項目融資政策收緊，區政府融資十分困難，加之區政府債務和隱形債等因素，暫時難以籌措預定房源資金。”“建議准予其面向市場銷售。”

趙來新所說的“曙光”出現在2022年10月，武漢市政府辦公廳下發《市政府辦公廳關於進一步加強全市國有土地房屋征收工作的意見》（以下簡稱“127號文件”）。“127號文件”中提到，房屋征收部門組織訂購的歷史遺留商品房房源，可由相關方協商解除訂購協議，對應的房源按照市場價格重新備案，對外銷售。

為此，漢陽區2023年1月31日又出台了《區人民政府辦公室關於進一步加強漢陽區國有土地上房屋征收工作的實施意見》，提出“商改住”房源由區城更局會商區房管局可依法解除相關協議，相應的房源由開發企業按照“127號文件”精神，報市相關部門批准后按規定執行。

“目前，准備先和漢陽區相關部門簽署三方解除收儲協議書，后續按照‘127號文件’精神，武漢市房管局應該依法依規給我們辦理預售許可証。”湖北新龍科技發展有限公司責任人劉文勝表示，當前，漢陽區城市綜合開發管理辦公室、湖北新龍科技發展有限公司和漢陽區城區改造更新局的三方協議已經草擬，正等著漢陽區房管局審核后簽署。

而湖北金聯民生控股有限公司相關工作人員則表示，不敢輕易和漢陽區簽署解除協議。“協議解除后，武漢市相關部門要是不予辦預售証，企業更是不知道怎麼辦。”該企業去武漢市房管局咨詢得到的答案也印証了此擔憂。

“武漢市房管局回復稱，咨詢了市自然資源和規劃局，‘商改還’不符合‘127文件’精神，因為土地性質的問題，不屬於商品房。”湖北金聯民生控股有限公司相關工作人員介紹。

分歧

在湖北金聯民生控股有限公司提供的該項目土地証上可以看到，“根據武土資格函【2018】261號文，本宗土地用途調整為商業服務業設施用地、住宅用地。”

既然企業繳納了土地出讓金，且土地証上清晰寫明了為“住宅用地”，為何“商改還”房源不是商品房？

針對該問題，記者分別聯系了武漢市房管局和武漢市自然資源和規劃局。武漢市房管局回復稱，採訪內容主要涉及規劃條件、房屋性質的變更和征收安置，不屬於其工作職責范圍。“涉及土地性質方面的問題，建議咨詢武漢市自然資源和規劃局。”

隨后，記者又向武漢市自然資源和規劃局以相同的問題發去了採訪函，該單位表示，“這個採訪接受不了，不在我們職責范圍內。”

武漢市自然資源和規劃局解釋，“127號文件”內容已經非常明確，后續工作以該文件精神為依據，符合房屋征收部門組織訂購的歷史遺留商品房房源，解除相關協議后，應由武漢市房管局重新辦理相關預售証。

劉文勝認為：“漢陽區相關職能部門和我們簽署三方解除收儲協議書，則表示該住宅不再用於舊城（棚戶區）改造還建安置，附加條件不存在了。那麼，土地性質方面，企業依規繳納了土地出讓金，土地性質為住宅用地，解除收儲協議后，武漢市相關部門沒有理由不為我們辦理預售証。”

趙來新則表示：“武漢市相關職能部門‘糾結’的點是，用地性質已經調整為住宅用地，但在用地規劃許可証上附加了一條要求，即住宅應全部用於我市舊城（棚戶區）改造還建安置。所以，武漢市房管局稱，土地性質不屬於商品房，無法為我們辦理預售証。”

為此，記者咨詢了湖北鬆之盛律師事務所政府法律事務團隊。該團隊負責人表示，漢陽區城市綜合開發管理辦公室、漢陽區房屋征收管理辦公室和企業簽訂了《商辦改住宅商品房收儲協議書》，在該協議合法有效的前提下，各方當事人應當履行協議約定的義務，協議沒有約定或者約定不明的事項，各方當事人可以協商后達成新的協議，也可以依據法律規定確定各方應當履行的義務。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。

該律師團隊負責人建議，企業將其所遇到的困難向漢陽區人民政府、武漢市人民政府反映，人民政府可以採取聯席會議、協調組的方式，盡職履責，盡快解決房屋出售的障礙，將企業的損失降低至最小。

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